律师随笔
签订房屋买卖合同买家失联 竟然判卖家违约
作者：惠友波律师 时间：2014年12月15日
签订房屋买卖合同买家失联双方签订了房屋买卖合同之后，买家竟然无端失去联系。买家只好转卖他人，但是，法院竟然判卖家承担违约责任，何故？
今年，李先生决定把朝阳公园附近的一套房子出售变现。正巧，北漂小伙小张正准备购房结婚，看上了李先生将要出售的这一套房。双方一拍即合，在第一次见面当天就签订了房屋买卖合同。但是天有不测风云，小张的妈妈突然遭遇了严重的车祸，小张赶回老家去照顾母亲。到了交款的日子，李先生却怎么也联系不到小张，说好的首付款也没了音讯。
无奈之下，急于出手房屋的李先生就另行联系了买家，将房屋卖给了王某，并很快办理了过户手续。又过了一个月，母亲的病情稳定后，小张联系到了李先生，要求双方继续履行合同。但房屋已经卖给了王某，小张的要求遭到了李先生的拒绝。 感到不快的李先生还来到法院起诉，认为小张是违约在先，因此自己有权解除合同。而小张也通过朋友了解到了李先生将房屋另行出售的事实，于是也起诉要求解除合同并主张赔偿。于是两方吵到了法庭上，都要求对方承担违约责任。
本案中，李先生在未经小张同意的情况下，就将房屋卖给了王某并且已经过户。最终，法院认定李先生的行为属于“一房二卖”，属于对房屋买卖合同的根本违约，判决双方的房屋买卖合同解除，李先生双倍返还定金。
卖家解约前未尽通知义务
小张未能在期限内支付首付款，确实构成违约，但是违约并不代表合同的自动解除。我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
本案中，李先生由于没有对小张做任何通知，即便小张逾期付款已构成根本违约，但是双方合同依然有效。依法生效的合同对双方当事人都具有约束力，也就是说，李先生不能另行出售房屋，更不能依此为由解除合同。
根据司法实践，李先生可以使用快递或者登报的方式发出催促付款的通知，限定小张在某个期限内必须支付钱款。如果小张仍然没有支付，李先生才可以解除合同。
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